Huis Spanje MallorcaAls je je woning in Spanje verkoopt krijg je te maken met de Spaanse én de Nederlandse fiscus. Doorgaans betaal je in Spanje belasting over de woning die je daar bezit. In Nederland wordt de Spaanse woning belast in box 3, waarbij Nederland vervolgens een vrijstelling geeft omdat het heffingsrecht aan Spanje is toegewezen. Verkoop je je woning, dan komt deze vrijstelling daarna te vervallen.

Het geld dat overblijft na de verkoop wordt in Nederland belast in box 3. Daarbij wordt gekeken naar de situatie op 1 januari. Als de Spaanse woning op 1 januari nog in je bezit is, werkt de vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor het resterende deel van het jaar door. Een verkoop in januari is daarom vanuit Nederland bezien fiscaal het meest gunstig. Voor je weet wat je overhoudt, moet je eerst in Spanje nog aan wat fiscale verplichtingen voldoen. In de eerste plaats krijg je te maken met de plusvalía, een gemeentelijke heffing bedoeld om de toename van de waarde van de grond te belasten. Hoe hoger de kadastrale waarde en/of hoe langer je eigenaar bent geweest, hoe hoger de plusvalía zal zijn. Het tarief wordt vastgesteld door de gemeentes en verschilt daardoor per plaats. Verder betaal je belastingen over de gerealiseerde vermogenswinst. Er wordt geheven over het verschil tussen de werkelijke verkoopprijs en de aankoopprijs. Van deze vermogenswinst kun je de kosten die direct verband houden met de gerealiseerde vermogenswinst aftrekken. Denk hierbij aan de makelaarskosten en de bij aankoop betaalde Spaanse overdrachtsbelasting. Het tarief bedraagt 19 procent voor niet-inwoners van Spanje. Voor inwoners van Spanje loopt het tarief van 19 procent tot en met 23 procent.

Vrijstellingen

Deze belasting op de winst bij verkoop van de woning is een reden waarom het niet is aan te raden om bij de aankoop van een Spaanse woning voor de officiële documenten een (te) lage prijs af te spreken. Immers: hoe lager deze aankoopsom is, hoe hoger de vermogenswinst en hoe meer belasting je betaalt bij de verkoop. Het is ook goed om te weten dat er een aantal vrijstellingen bestaat. Bijvoorbeeld als je de Spaanse woning ten minste de voorgaande drie jaren als hoofdverblijf hebt gebruikt en van de verkoopwinst binnen twee jaar een nieuwe eigen woning wil kopen. Dat hoeft overigens niet een nieuwe Spaanse woning te zijn: onder voorwaarden mag dat ook een eigen woning elders in de EU zijn. Ook bestaan er andere tegemoetkomingen voor personen vanaf 65 jaar.

Belasting terugvragen

Bij de verkoop wordt overigens 3 procent van de koopsom ingehouden en afgedragen aan de Spaanse overheid als voorschot op de vermogenswinstbelasting. Als deze 3 procent meer is dan de verschuldigde vermogenswinstbelasting, dan kunt je het te veel betaalde bedrag terugvragen. De verkoop van een huis in Spanje is, kortom, behoorlijk complex. Door te kijken naar het moment van de verkoop en rekening te houden met de verschillende Spaanse tegemoetkomingen, kun je flink besparen!

Deze column werd geschreven door Thomas Vermeulen, belastingadviseur bij ESJ Accountants & Belastingadviseurs in Breda, en verscheen eerder in ESPANJE (oktober-december 2016)