Laat je een huis bouwen in Spanje en bestaat de kans dat je het koopcontract laat overnemen door een derde partij? Houd dan rekening met de belastingen die voortvloeien uit een dergelijke overdracht. In dit artikel leggen we aan de hand van een voorbeeld uit hoe dat volgens het Spaanse belastingrecht werkt.
Om te beginnen: spreek altijd met de ontwikkelaar af – en laat dit dus ook in het contract vastleggen – dat het privé-koopcontract tussen koper en ontwikkelaar mogelijkheid biedt om het contract aan een derde partij over te kunnen dragen. Dat kan handig zijn. Want stel: als koper teken je een privé koopcontract met de ontwikkelaar voor een woning in aanbouw in Andalusië. De oplevering van de nieuwe woning zal naar schatting 20 maanden na de ondertekening van het contract plaatsvinden. Je doet een aanbetaling van 40.000 euro inclusief bijbehorende IVA (btw). Maar tien maanden na ondertekening van het contract krijg je een aanbod van een derde partij die jouw rechten in het koopcontract wil overnemen. Jullie komen een prijs overeen van 50.000 euro voor de subrogatie. Dat betekent dat de derde persoon jou de aanbetaling van 40.000 euro én de overeengekomen 50.000 euro moet betalen.
Voorwaarden voor een factuur in Spanje
Volgens het Spaanse belastingrecht is deze overdracht onderworpen aan overdrachtsbelasting en zegelrecht. Het gaat om de overdracht van rechten en niet van goederen. Voor onroerend goed in aanbouw wordt de belastinggrondslag gevormd door de reële waarde van het onroerend goed op het moment van de overdracht van het krediet of het recht. Dat bedrag kan nooit minder zijn dan het bedrag van de betaalde vergoeding voor de overdracht. In Andalusië (waar het huis uit bovengenoemd voorbeeld wordt gebouwd) is het belastingpercentage 8 procent in de eerste schijf.
Maar hoe bepaal je de de reële waarde van het onroerend goed, tien maanden na de ondertekening van het koopcontract tussen koper en ontwikkelaar? Die taak is weggelegd voor de ontwikkelaar in samenwerking met de architect. Laten we zeggen dat zij uitkomen op 150.000 euro. De belasting zou in dit geval dus 8 procent van 150.000 euro zijn (12.000 euro).
Let wel: dit voorbeeld betreft geen juridisch of fiscaal advies! Elke situatie moet zorgvuldig per geval worden bekeken.
Neem contact op met advocatenkantoor Welex in Marbella wanneer je meer informatie wil over koopcontracten, belastingen in Spanje en andere fiscale kwesties. Gespecialiseerde economen kunnen u er meer over vertellen. Zie deze link, mail naar info@welex.es, bel +34 952 775 521 of kom langs bij Welex in Marbella (Av. Ricardo Soriano 12, Edif Marqués de Salamanca 1-3, 29601 Marbella, Málaga).
Lees ook: Inkomstenbelastingen voor niet-residenten in Spanje
