Met de wijziging van de Spaanse huurwet, die begin maart 2019 in werking trad, worden huurders in Spanje beter beschermd. Welex Advocaten legt je uit wat je over de nieuwe huurwet moet weten.
Laten we het hebben over de nieuwe wetsartikelen die in hoofdstuk I van deze wet in Spanje werden ingevoerd. Met andere woorden, uw Nederderlandstalige advocaat in Marbella informeert hieronder naar de nieuwste wijzigingen in de Huurwet in Spanje
Meer bescherming voor de huurder
De verplichte verlenging voor de verhuurder en optionele verlenging voor de huurder is nu langer in het geval van huurcontracten voor woninggebruik dan in de vorige wetgeving die deze beperkte tot 3 jaar. Het Koninklijk Besluit maakt nu een onderscheid alsook een verlenging van de periode van gedwongen verlenging: de verlenging van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op 5 jaar indien de verhuurder een natuurlijke persoon is, of op 7 jaar indien de verhuurder een rechtspersoon is.
De wetswijziging herneemt ook de eerdere tweede verlengingen die van kracht waren in de op 5 juni 2013 gepubliceerde huurwet, met dien verstande dat, als er geen voorafgaande kennisgeving is op het einde van de verplichte verlengingen, de jaarlijkse verlengingen van maximaal 3 extra jaren van toepassing zijn. Om een dergelijke verlenging niet van kracht te laten worden, moet een opzeg van 2 of 4 maanden voor het einde van de lopende periode worden gemaakt, afhankelijk van het feit of het de huurder of de verhuurder is die het contract opzegt.
Indien de verlengingen beëindigen en geen van de partijen het contract hebben opgezegd, vindt de stilzwijgende verlenging plaats, alleen indien deze niet uitdrukkelijk van het contract was uitgesloten, onder de voorwaarden van artikel 1566 waarin bepaalt wordt:
“Als op het einde van het contract de huurder ten minste twee weken in de gehuurde woning blijft met instemming van de verhuurder wordt ervan uitgegaan dat er stilzwijgende verlenging is voor de tijd bepaald in de artikelen 1577 en 1581, tenzij er een wettelijke eis voorafgegaan is.
Met betrekking tot de ontbinding van het recht van de verhuurder
Bij de vorige wetgeving betekende het ontbinden van het recht van de verhuurder ook een ontbinding van het recht van de huurder, onverminderd de bepalingen van artikel 34 van de hypotheekwet voor de bescherming van de rechten die bij het eigendomsregister zijn geregistreerd.
Deze nieuwe norm heeft echter de verplichting geïntroduceerd dat de rechten van de huurder blijven bestaan tot het einde van de duur van het huurcontract.
Lees ook: lokale onroerendgoedbelasting (IBI) in Spanje
In overeenstemming met het voorgaande is er geen mogelijkheid meer om het contract te beëindigen om het onroerend goed te verkopen. De zogenaamde “verkoop gaat boven huur” van artikel 1571 van ons burgerlijk wetboek, waarin bepaald wordt:
“De koper van een gehuurde eigendom heeft het recht om de geldende huurovereenkomst te beëindigen wanneer de verkoop wordt geverifieerd, tenzij anders overeengekomen wordt en zoals voorzien in de hypotheekwet.
Als de kopende partij dit recht gebruikt, kan de huurder eisen dat hij de oogst mag ophalen van het lopende landbouwjaar en dat de verkoper hem de schadevergoeding betaalt.”
Deze bepaling, die opnieuw is opgenomen in de laatste wijziging van de huurwet, is afgeschaft op grond van de wijziging die het huidige wetsdecreet in werking stelt, waaronder de subrogatie van de rechten en verplichtingen van de verhuurder door de nieuwe koper.
Uitgaven die niet kunnen worden geïndividualiseerd
De verhuurder kan andere kosten in rekening brengen dan deze die kunnen worden geïndividualiseerd door middel van meters, en dit op basis van de participatiecoëfficiënt van de gehuurde woning. In dit geval vereist de wetgever dat de bedragen in het contract worden vastgelegd. Deze vereiste is niet triviaal, aangezien de wetgever de mogelijkheid beperkt en dat deze bedragen tijdens de periode van gedwongen verlengingen niet worden geüpdatet.
Ook wordt de mogelijkheid ingevoerd om belastingen over de woning door te berekenen aan de huurder. Deze bedragen kunnen op elk moment worden geüpdatet volgens het desbetreffende belastingpercentage. Het spreekt voor zich, en in de nieuwe norm staat dit ook vast, dat dit niet betekent dat er een wijziging is in de belastingplichtige, die altijd de verhuurder zal blijven, die deze doorberekening niet bij de belastingautoriteiten kan aanvoeren.
Lees ook: Hoe importeer je een auto in Spanje?
De wetgever vermeldt ook de mogelijkheid inzake een overeenkomst over de kosten van de makelaars, waarbij wordt aangegeven dat deze in ieder geval voor rekening van de verhuurder komen wanneer deze een rechtspersoon is.
Bijkomende garanties
De nieuwe norm beperkt deze garanties tot 2 maanden huur, middels een bankgarantie of borg, behalve in het geval van huurcontracten voor lange termijn.
U kunt duidelijk zien dat de wijzigingen die bij dit koninklijk wetsdecreet zijn vastgesteld, een betere bescherming aan de huurder bieden, zowel met betrekking tot het gebruik en genot van de gehuurde woning als met betrekking tot de economische verplichtingen van genoemde rechtshandeling en die de beschikking van de verhuurder beperkt, die genoodzaakt zal zijn om alternatieven te zoeken voor de toepasselijkheid van de bovengenoemde regel voor meer onereuze huurcontracten.
Advocaat in Marbella heeft het plezier gehad om u te informeren naar de wijzigingen van de huurwet in Spanje. Wilt u een woning huren of bent u een eigenaar van een pand in Spanje en wilt u uw woning verhuren? Neem dan contact op met Welex, uw Nederlandstalige advocaat in Marbella.
