erfbelastingBij de overdracht van een Spaanse woning heft de gemeente waarin de woning staat belasting over de waardestijging van de onderliggende grond, de zogenoemde plusvalía. Wat nu als de vooraf vastgestelde grondwaarde niet overeenkomt met de werkelijke grondwaarde op het moment van de overdracht?

Bij de verkoop van een Spaanse woning betaal je belasting in Spanje. Het recht om belasting te heffen is namelijk toegewezen aan het land waar de stenen zijn gelegen. Bij de verkoop kan er een meerwaardebelasting worden geheven over de gerealiseerde vermogenswinst. De verkoopwinst van de gehele woning mét de ondergrond wordt daarbij belast met Spaanse inkomstenbelasting. Als de eigenaar van de woning in Nederland woont, bedraagt het tarief 19% voor het jaar 2017. Daarnaast wordt er een gemeentelijke belasting, de plusvalía, geheven. Deze betreft alleen de waardestijging van de onderliggende grond. De plusvalía speelt in principe bij elk type overdracht van de woning, dus niet alleen bij een verkoop maar ook bij een schenking of vererving van de woning.

Stijging of daling?

De plusvalía wordt berekend op basis van door de gemeente vastgestelde waardes van de grond. Dus niet op de op dat moment werkelijk gerealiseerde meerwaarde. En op dat punt wringt de schoen: onder meer door de crisis in de onroerendgoedmarkt in Spanje zijn de prijzen voor woningen in een aantal gevallen gedaald. Het kan dus goed zijn dat de grondwaarde in de bezitsperiode in werkelijkheid niet gestegen is, maar gedaald. Omdat de gemeentelijke waardes niet overeen hoeven te stemmen met de werkelijke waarde, kan er in eerste instantie toch plusvalía betaald moeten worden als de door de gemeente gebruikte waardes wel tot een vermogenswinst leiden.

Lees meer: Spaans bedrijf? Zo presenteer je de boekhouding

Het Hof spreekt

Al een aantal jaren wordt de plusvalía door belastingplichtigen aangevochten. Het argument is dat er geen belasting geheven mag worden als er geen sprake is van een gerealiseerd voordeel. Lagere rechters hebben belastingplichtigen hierin al gelijk gegeven. Pas geleden, op 12 februari 2017, heeft ook het Spaanse Constitutioneel Hof uitspraak gedaan. Ook dit Hof komt tot de conclusie dat er geen plusvalía verschuldigd kan zijn als er per saldo op de ondergrond bij de overdracht geen winst is behaald. In dergelijke gevallen mag de gemeente dus geen belasting heffen volgens het Hof.

Kosten en baten Wat nu te doen?

In principe kunnen aanslagen tot vier jaar terug in de tijd worden aangevochten. Voor iedereen die onterecht plusvalía heeft betaald, geldt daarom dat ze tot vier jaar terug kunnen om die belastingafdracht aan te vechten. Omdat helaas niet alle gemeentes daar zomaar aan toegeven, kan het nodig zijn om te procederen. En dan is natuurlijk de vraag of het nog de moeite loont: het moet niet zo zijn dat de kosten uiteindelijk hoger worden dan de betaalde plusvalía. Kortom: er zal per geval moeten worden bekeken of kan worden aangetoond dat er geen sprake was van een vermogenswinst op de ondergrond en of de kosten van procederen opwegen tegen de voordelen.

Lees meer: Advies bij het verkopen van je Spaanse woning

Dit artikel is eerder verschenen in ESPANJE! (nummer 2, jaargang 2018) en de informatie kan achterhaald zijn. Auteur: Thomas Vermeulen

Thomas Vermeulen is belastingadviseur bij ESJ Accountants & Belastingadviseurs in Breda
thomas.vermeulen@esj.nl
tel. 088 03 20 600